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부동산 PF란?
투자 관련해서 공부하다 보면 부동산 PF 관련 기사가 많습니다. 특히나 이번 태영건설 워크아웃 절차로 인하여 부동산 PF대한 관심도가 높아졌습니다.
하지만 부동산 PF 뜻을 제대로 알고 있나? 라고 자문 했을때, 부동산 PF 뜻을 모호하게 알고 있다는 생각이 들었습니다. 그래서 이번 기회에 부동산 PF 뜻을 제대로 공부해보려합니다.
부동산 PF 뜻은 PF의 의미부터 알아야합니다. PF는 Project Financing으로 신용, 담보가 아닌 해당 프로젝트의 미래 수익성을 기반하여 금융기관에서 자금을 조달하는 방식입니다.
그렇다면 부동산 PF의 뜻은 부동산의 수익을 담보로 하여 자금을 조달하는 방식을 말하겠네요. 수익형 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것 입니다. 채권자들이 쉽게 돈을 빌려주진 않았겠죠. 책임준공(건물 세울 수 있는가), 분양성(현금흐름)에 대해서 세세하게 확인하고 빌려줬을 겁니다. 태영건설 역시 그랬을 것이라고 생각합니다.
그렇다면 왜 문제가 생겼을까요? 브릿지론 때문이라는 시각이 많습니다.
부동산 PF와 태영건설
당장 부동산 PF 대출 문제가 수면으로 떠오른 기업은 태영건설입니다.
현재 태영건설의 부동산 PF 대출 잔액은 7조 4,400억원 가량입니다.
관련하여 태영건설의 분석 자료를 아래 링크에 첨부하겠습니다.
태영건설 자료가 부동산 PF와 주식투자 관련하여 투자 판단에 도움되길 바라겠습니다.
부동산 PF와 위기 (브릿지론)
부동산 PF 부실의 원인은 브릿지론이라고 봅니다. 태영건설과 같은 시행사에서는 프로젝트 초기에 자본이 필요 합니다. 하지만 실체가 없는 프로젝트에 돈을 빌려줄 제 1금융권은 없습니다.
그래서 부동산 PF 초기 단계에는 증권사, 저축은행, 등 제 2금융권에서 자금을 조달합니다. 이는 공사 착공 이전에 하는 것입다. 이것이 바로 브릿지론이라고 합니다. 제 1금융권에 비해 매우 높은 비율을 금리를 지급합니다. 이 자금으로 토지 매입등 초기 프로젝트를 수행하면, 이후 건물을 지을 수 있게 됩니다. 그러면 이제 프로젝트에 실체가 생깁니다.
이 실체로 제 1금융권으로 부터 받습니다. 그리고 제 2금융권의 채무 상환하고, 공사비용으로 상환합니다. 이후 분양을 통해 들어온 자금으로 제 1금융권 PF를 상환하고, 사업비로 사용합니다. 이후 준공이 되면, 입주 잔금으로 모든 PF를 상환합니다.
코로나 시기, 부동산 가격이 상승하고 금리가 낮을 때는 모든 것이 순조로웠습니다. 하지만 현재 고금리와 부동산 침체로 우발채무, 연체, 미분양이 생겼습니다. 이에 채무 상환을 제때에 하지 못하여, 지금과 같은 부동산 PF 위기설이 돌게 되는 것입니다.
부동산 PF가 결국 담보를 보고 빌려주는 것인데, 제 1금융권은 제 2금융권을 담보로 하여 빌려준 것입니다. 그렇다면 브릿지론은 일으킨 제 2 금융권은? 사업의 수익성을 보고 빌려준 것입니다. 사업의 수익성이 나지 않자 결국 그 여파가 본 부동산 PF를 일으킨 제 1금융권까지 타격을 받게 되는 것입니다.
부동산 PF와 금융위기
부동산 사업에서 부동산 PF의 비중은 90%이상이라고 합니다. 나머지 10% 정도만 시행자 자금으로 합니다. 그리고 분양이 잘되고 입주가 잘 되면, 큰 문제가 없습니다. 시행사도 은행도 이익을 보는 구조입니다.(투자와 이자로 수익)
하지만 지금 처럼 부동산 경기가 악화될 때 문제가 발생합니다. 많은 돈을 빌려준 은행도, 빌린 시행사도 부도 위기에 빠질 수 있습니다. 대형건설사나 금웅권의 부도는 대한민국 전체 경기가 흔들릴 수 있는 연쇄 파산의 위험도 있습니다.
그래서 정부가 매우 신경 쓰는 부분입니다. 둔촌 주공 살리려는 정부의 노력, 그리고 새마을 금고 위기설 또한 부동산 PF로 인한 결과들입니다. 현재 부동산PF 잔액은 133조이며, 2%가 연체 되고 있습니다.
내년에도 경기 침체로 인한 미분양 및 미입주, 고금리가 지속된다면 금융위기를 우려하는 시각도 적지 않습니다.
부동산 PF와 건설주
태영건설이 워크아웃을 신청한 12월 28일, GS 건설 등 다른 건설주도 부진한 주가 흐름을 보였습니다. PF 위기가 ㄱ너설회사 전반적으로 퍼지는 것으로 보입니다. 고금리가 지속되는 것도 한 몫 한 것으로 판단됩니다.
게다가 신용등급 강등되는 건설사도 많습니다. 동부건설, GS건설, 신세계 건설의 신용등급이 하락하였습니다.
물론 금융 당국은 아직 까지 부동산 PF 위기설에 대해 문제 없다는 입장입니다. 하지만 위기설이 진화되기보다는 들불 처럼 번지는 상황이라 투자자들이 혼란스러워하고 있습니다.
주요 건설사들의 우발 채무 규모는 20조, 재무 상태 역시 악화되고 있습니다. 3분기 말 건설회사의 합산 차입금 은 32조 5천억원으로 지난해 말과 비교해 10% 늘었습니다.
올해에는 GS의 아파트 주차장 붕괴부터 건설사에 악재가 많은 것 같습니다. 부동산 PF 위기설이 팽배한 지금 건설 관련주식은 투자 포트에서 잠시 배제 하는 것이 좋을 것 같습니다.
다만 이번에 부동산 PF의 중심인 태영건설 관련주는 살펴보는 것이 큰 공부가 될 듯하여, 아래에 첨부하였습니다.
부동산 PF 관련주 1. 태영건설
태영건설이 워크아웃 절차에 들어갔습니다. 국내 굴지의 건설사인 만큼 많은 노력을 기울일 것 입니다.
계열사 매각, 사재 출현 등 여러 행동과 노력을 할 것입니다. 그 때마다 시장에서 반응할 수도 있을 것 같아 관련주로 선정하였습니다. (다만 투자 보다는 공부와 관망으로 접근하시길 권해드립니다)
부동산 PF 관련주 2. SBS
SBS는 태영건설이 가지고 있는 알짜 계열사 중에 하나입니다.
이번에는 매각 하지 않는다고 하였으나, 상황이 여의치 않으면 매각 할 수도 있지 않을까?하는 개인적 생각입니다.
보통 매각 한다고 하면 주가의 등락 폭이 큽니다. 그러한 기회를 노려 보는 것도 공부가 될 듯하여 관련주로 선정하였습니다.
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